ISFOA OSSERVATORIO MOBILITA’ MOTOCITY / CARCITY : IL GAP DELL’ITALIA NELL’E-COMMERCE SPINGE LA LOGISTICA

IL GAP DELL’ITALIA NELL’E-COMMERCE SPINGE LA LOGISTICA
Se nel 2022 la logistica in Italia ha confermato tutta la propria attrattività, con un nuovo record di investimenti, che hanno raggiunto il valore di 3 miliardi di euro (+5%) e di take-up, pari a 2,8 milioni di metri quadrati, e nonostante un rallentamento nel quarto trimestre dovuto a ragioni di natura macroeconomica e geopolitica, anche nella prima parte del 2023 resta una delle asset class di maggiore interesse anche per gli investimenti stranieri.

Indagato le ragioni e le potenzialità di ulteriore sviluppo con Marco Grassidonio, Country Head di Garbe Industrial Real Estate Italy.

LA LOGISTICA TRA TUTTE LE ASST CLASS E? STATA NEL PRIMO QUARTER LA PRIMA PER TRANSAZIONI .

“Ha superato gli uffici per la prima volta nella sua storia e probabilmente chiuderà il secondo quarter ancora in crescita e comunque come prima asset class di investimento.

Chiaramente tutto questo non è casuale e ci sono delle motivazioni di fondo. Se gli uffici sono sempre stati la prima asset di investimento, oggi essi subiscono una profonda revisione del loro modo di essere vissuti.

Questa trasformazione sta portando riflessioni negli investitori.

Contemporaneamente la logistica vive in momento ancora di forte espansione.

L’e-commerce italiano è ancora del 15-20% sotto rispetto al nord europa e del 10% inferiore alla media europea. Quest’ultima dal 17% di penetrazione dovrebbe passare al 27% da qui a 4 anni.

Stiamo ancora rincorrendo e dunque abbiamo da una parte questa crescita molto forte, con grande richiesta di spazi da parte operatori logistici, dall’altro una pipeline che negli ultimi 9-12 mesi si è ridotta a causa dell’aumento dei tassi di interesse, dei costi di costruzione.

Molti terreni che erano potenzialmente in sviluppo si sono fermati, anche per la riluttanza delle amministrazione a concedere permessi per costruire e per le proteste dei comitati che nascono contro lo sviluppo logistico.

Meno sviluppo e più domanda sta portando ad un incremento dei canoni molto molto forte.

La logistica sta vivendo tutte le criticità delle altre asset class e contemporaneamente anche un momento d’oro in termini di take up e crescita dei canoni che va a compensare in maniera importante quelli che sono i fattori negativi”.

QUALI SONO LE PROSPETTIVE NEL MEDIO PERIODO ?

“Siamo di fronte a una crescita strutturale che non credo nei prossimi due o tre anni rallenterà, visti i ritardi nell’e-commerce rispetto all’Europa.

Sarà importante guardare a come si comporterà la macroeconomia.

Chiaramente, una tensione sui tassi troppo lunga rischia di avere ripercussioni a prescindere dal fatto che il settore di riferimento sia booming. Un tema che non riguarda nemmeno soltanto il real estate, ma tutta l’economia in generale.

Non so quanto potremo sopportare tassi che aumenteranno ancora: 50 bps di incremento sono già stati annunciati dalla BCE.

Ma dobbiamo capire se potremo sopportare ulteriori aumenti nei prossimi anni”.

LA DOMANDA RESTA ALTA IN OGNI CASO , MA DA COSA E’ DETTATA . SOLO DALL’E-COMMERCE ?

“L’Italia è un Paese target per i nostri investitori, che vanno dai fondi pensione americani a quelli tedeschi.

La crescita dell’e-commerce è trainante.

Va bene inteso che oggi la distribuzione sta subendo una trasformazione assoluta e dunque questo resta il driver principale”.

DOVE SI CONCENTRANO GLI SVILUPPI ?

“La logistica rispetto agli uffici, concentrati a Milano, deve servire le persone e quindi deve innanzitutto trovarsi nei corridoi principali: il polo del Brennero, Bologna che è baricentrica, la zona di Roma che serve tutto il centro Sud, con i suoi 30 milioni di abitanti.

Che raddoppiano, o quasi, d’estate. L’Italia ha 60 milioni di visitatori all’anno come paese; la Sicilia che ha 5 milioni di abitanti ne fa il doppio durante il periodo estivo, che va da aprile a ottobre. Tutta la supply chain deve essere servita, basti pensare alle esigenze del food e della Gdo”.

OPERATORI CHE SONO E DEVONO ESSERE SEMPRE PIU’GREEN

“Se sono all’interno di un immobile logistico vecchio che consuma moltissimo, esiste la necessità di rinnovare il parco: ciò che prima era fondamentale per gli investitori, oggi lo è anche per i tenant. Loro per primi hanno temi ESGsg da rispettare. Tutto questo con un parco e uno stock che comunque mediamente in Italia rimane molto vecchio, porta con sé la necessità di dare vita a situazioni nuove, a immobili da riposizionare. Chiaramente, quando costruiamo da zero cerchiamo di raggiungere il livello massimo possibile di sostenibilità. Spesso i comitati contrari ai parchi logistici nascono in aree in cui vi è un industriale dismesso e inquinato, che viene trasformato in logistica green. E’ un tema culturale. E’ importante che i cittadini capiscano che vengono riqualificate delle aree. Al di là degli oneri di urbanizzazione, si interviene su aree che erano non solo dismesse, ma anche inquinate. Senza contare che si creano posti di lavoro e un indotto importante”.

QUANDO NASCE E COME SI SVILUPPA LA SOCIETA’MADRE ?

“Garbe è una società familiare, gestita oggi dalla seconda generazione, che nasce come puro developer 60 anni fa per operazioni che riguardano tutte le asset class. Quasi subito diventa esperta in costruzione e gestione di depositi logistici e, come spesso avviene in Germania, mercato molto più maturo del nostro, gli specialisti vengono poi chiamati da fondi pensione e assicurazioni per affidare loro anche la gestione: in questo senso, da puro developer, nel tempo, diventa anche società di gestione del risparmio.

Circa 17 anni fa nella compagine sociale entra la famiglia Nixdorf, una delle più importanti di Germania. La Garbe und Nixdorf gestisce tutte le società del gruppo Garbe, tra le quali la più importante è la Garbe Industrial Real Estate che si occupa di fund, investment, asset e anche property management, oltre a essere anche developer, sia diretto, sia per i fondi. In questi casi Garbe è sempre coinvestita con quote sostanziose, investimenti reali.

La Garbe Industriale Real Estate ha circa 10,2 miliardi di asset under management, 2 milioni di metri quadri di sviluppo in Europa.

E’ stata la prima società del gruppo a espandersi in Europa. Ha iniziato con l’Olanda e poi la necessità di avere fondi e investimenti paneuropei ha portato all’apertura di Francia, Spagna, Italia, Uk, Austria.

Oggi siamo presenti con 17 uffici in 11 Paesi europei e ovviamente la necessità di espandersi in Europa è dettata dal fatto che la filosofia di Garbe è ‘investo dove ho conoscenza’ e per averla, ho necessità di avere dei team locali. Tutte le branch europee sono strutturate per avere al proprio interno investment, asset, technical development management e dunque coprire tutti i dipartimenti.

Il solo che non viene coperto a livello europeo al di fuori della Germania è il property management puro che viene esternalizzato. Sotto la holding, la Garbe und Nixdorf, la Garbe Industriale Real Estate è la più importante e rilevante, come anche la Garbe Institutional Capital che è la sgr che investe non in logistica ovviamente ma in altre asset class per conto di investitori istituzionali essenzialmente in residenziale, science & tech e anche retail.

Ci sono anche la Ndc Garbe Data Centres, che si occupa esclusivamente di sviluppo di data center, la Garbe Immobilien-Projekte, che fa da general contractor, la Garbe Infrastructure che investe in energie rinnovabili, soprattutto fotovoltaico roof, con un market share in Germania del 10%”.

COME SI SVILUPPA IN ITALIA ?

“Lo sviluppo nasce dalla necessità dei fondi paneuropei di investire. Abbiamo aperto l’ufficio due anni fa e oggi siamo concentrati soprattutto in investimenti in logistica, sia in asset esistenti (il primo è un portafoglio di quattro asset acquisiti da Hines con uno dei nostri fondi che gestiamo per conto di Union: due immobili a Bologna e due a Tortona), sia nello sviluppo. Il primo terreno acquisito è quello di Silvano Pietra (Pavia). Va sottolineato che quando facciamo sviluppo, assumiamo tutti i rischi connessi, ma non quello urbanistico: compriamo solo quando abbiamo il permesso di costruire. Chiaramente gli accordi preliminari vengono stretti prima, ma una volta ottenuto il permesso, diamo il via alla costruzione. Ovviamente, insieme a Silvano Pietra dove abbiamo già iniziato la costruzione e siamo al 55% (entro il 30 novembre verrà terminato) del parco logistico di 83.000 mq di superficie coperta, abbiamo altri preliminari che andremo a trasformare in rogiti non appena otterremo il permesso di costruire, alcuni nel 2023 e altri nel 2024. Questi ultimi si aggiungono ai 147.000 metri quadrati riferiti al portafoglio acquisito da Hines e agli 83mila che stiamo costruendo. Si tratta di terreni sui quali andremo a costruire”.