TFC COMPANY SRL
SERVIZI PROFESSIONALI CERTIFICATI DI:
PRONTO INTERVENTO
RISTRUTTURAZONE
MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA
EDILE – IDRAULICA – ELETTRICA – DOMOTICA –
PER LA CONSERVAZIONE E VALORIZZAZIONE DELLE PROPRIETA’ IMMOBILIARI
24 ORE SU 24 – 7 GIORNI SU 7 – 365 GIORNI L’ANNO –
TFC COMPANY SRL
Via Edmondo De Amicis 4
Monza
LIBERA E PRIVATA UNITELEMATICA INTERNAZIONALE SVIZZERA
FONDAZIONE ED ENTE MORALE DI RICERCA SENZA SCOPO DI LUCRO E DI INTERESSE GENERALE
ISFOA OSSERVATORIO CONDOMINIO E’ IL SERVIZIO DI RASSEGNA STAMPA DI INFORMAZIONI E NOTIZIE UTILI DA SAPERE E CONOSCERE AL FINE DI UN AGGIORNAMENTO COSTANTE E PROFESSIONALE RIVOLTO ALLE RISORSE UMANE DELLA SOCIETA’ TFC COMPANY E DEI RELATIVI REFERENTI
I.S.F.O.A. HOCHSCHULE FÜR SOZIALWISSENSCHAFTEN UND MANAGEMENT
LIBERA E PRIVATA UNIVERSITÀ
DI DIRITTO INTERNAZIONALE
INTERNATIONAL OPEN UNIVERSITY
UNIVERSITÀ TELEMATICA A DISTANZA
ENTE DI RICERCA SENZA SCOPO DI LUCRO E DI INTERESSE GENERALE
Istituzione Privata Svizzera di Istruzione Superiore Universitaria e di Ricerca Accademica di Qualità Internazionale
Persona Giuridica Legalmente Autorizzata e Riconosciuta tramite Certificato di Incorporazione , Decreto , Registrazione Ufficiale , Provvedimento e Delibera nelle seguenti nazioni : Stati Uniti , Repubblica di San Marino , Belize , Albania , Confederazione Elvetica .
Persona Giuridica Legalmente Costituita ed Autorizzata ai sensi degli articoli 60 e seguenti del Codice Civile Svizzero , in conformità agli articoli 20 e 27 della Costituzione Federale Svizzera e delle Leggi Cantonali , all’ Articolo 74 Legge sull ‘ Educazione e sul Diritto Scolastico Cantone Zugo , agli Articoli 29 e 62 della Legge Federale sulla Promozione e sul Coordinamento del Settore Universitario Svizzero .
Ente Morale Autorizzato ai sensi della Legge 13 Giugno 1990 n. 68 della Repubblica di San Marino
Fondazione Internazionale Autorizzata ai sensi della Legge 7 Maggio 2011 n . 8788 della Repubblica di Albania
Istituzione Autorizzata ai sensi della Section 108 of the General Corporation Law of Delaware
Istituzione appartenente al settore universitario svizzero regolato dalla Legge Federale LPSU del 30 Settembre 2011 , sviluppa percorsi formativi che portano al conseguimento di Bachelor Degree ( Lauree Triennali ) , Master Degree ( Lauree Specialistiche ) , Executive Master e Master of Advanced Studies , oltre che Dottorati di Ricerca – PhD , corrispondenti ai livelli 6 , 7 , e , 8 del sistema europeo E.Q.F.European Qualification Framework .
Adotta il dispositivo procedurale normativo V.A.E. ( Validazione del Sapere Acquisito con l’ Esperienza ) che permette a tutti coloro che hanno acquisito esperienza professionale di richiedere il rilascio di una qualifica di livello universitario .
Conferisce legalmente titoli accademici privati idonei ai fini del riconoscimento ai sensi della Convenzione di Lisbona del 1997 del Consiglio d’Europa ratificata dalla Svizzera il 1 Febbraio 1999 e dall’Italia con la Legge n.148 del 11 luglio 2002 .
Tutti i cittadini italiani che hanno conseguito un diploma universitario all’estero possono esercitare i diritti connessi al possesso del certificato ai sensi dell’ Articolo 3 della Convenzione di Parigi del Consiglio d’ Europa del 14 Dicembre 1959 .
Denominazione Approvata dall’ Ufficio Federale del Registro di Commercio di Berna e del Cantone Zugo ed autorizzata dalla SEFRI Segreteria di Stato per la Formazione la Ricerca e l’ Innovazione Scuole Universitarie della Confederazione Svizzera Dipartimento Federale dell’ Economia della Formazione e della Ricerca
Legalmente Autorizzata e Registrata al LEI Legal Entity Identifier al numero 984500Q2C4FAE56F1144 in data 21 Maggio 2019.
Legalmente Autorizzata e Registrata nel Registro per la Trasparenza del Parlamento Europeo nella categoria IV Centri di Studio Istituti Accademici e di Ricerca al numero 866291336895-29 in data 03 Gennaio 2020
Legalmente Autorizzata e Registrata nel Registro dei Rappresentanti di Interesse dello Sviluppo Economico e del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali della Repubblica Italiana con il numero identificativo 2020-76758522-26 nella categoria : Centri di Studio, Istituti Accademici e di Ricerca in particolare Istituti Accademici a in data 28 Agosto 2020
Legalmente Autorizzata e Registrata nel Registro Education Culture Directorate General and the Education Audiovisual Cultur Executive Agency of the European Commission con il Numero Identificativo PIC – Participant Identification Code 8912 79554 nella categoria : Research & Innovation Funding & Tenders Portal in data 13 Marzo 2021
Legalmente Autorizzata e Dotata a seguito di Processo di Revisione della Certificazione di Qualità ISO 9001 : 2015 con il Numero Identificativo IAS QMS F1258 per l’ Area Progettazione Organizzazione ed Erogazione di Corsi di Laurea in Modalità Telematica rilasciato in data 24 Marzo 2021
Legalmente Autorizzata e Registrata nel Registro iCSO Dipartimento Affari Economici e Sociali dell’ ONU Organizzazione Nazioni Unite nella categoria : Academic and Universities – Specialization Area Economics Finance and Social in data 29 Aprile 2021
Legalmente Autorizzata e Registrata nel Registro dei Rappresentati di Interesse della Camera dei Deputati della Repubblica Italiana nella categoria : Persone Giuridiche in data 15 Novembre 2022
A cura di Stefano Masullo Magnifico Rettore ISFOA
Libera e Privata Università di Diritto Internazionale –
I.S.F.O.A. HOCHSCHULE FÜR SOZIALWISSENSCHAFTEN UND MANAGEMENT
ANALISI DELLE PROSPETTIVE FOSCHE DEL MERCATO IMMOBILIARE NELLA MORSA DELLA CRISI TRA COSTI IN AUMENTO PER ILMANTENIMENTO LE INCERTEZZE NORMATIVE E LA CRISI DEMOGRAFICA
Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano si trova ad affrontare sfide complesse e interconnesse, tra incertezze normative, demografia stagnante e un contesto economico di crisi.
Tassi d’interesse elevati e dinamiche economiche globali rendono difficile le prospettive sul futuro del settore.
Diminuiscono le transazioni immobiliari,calano i prezzi,aumentano le tasse ei costi per mantenere in ordine l’immobile crollano le erogazioni dei mutui.
I rischi sono molteplici: dalle oscillazioni dei prezzi, agli alti costi di manutenzione, fino alla necessità di adeguamenti normativi che gravano su edifici spesso datati.
Un’analisi approfondita e strumenti adeguati di valutazione degli investimenti diventano fondamentali per navigare un mercato sempre più complesso,polarizzato ed in profonda crisi.
Perché le transazioni immobiliari aumentano mentre i mutui diminuiscono?
“L’anno in corso ha evidenziato un trend apparentemente contraddittorio: da una parte, le transazioni immobiliari sono aumentate, dall’altra i mutui concessi dalle banche sono diminuiti. Questo fenomeno suggerisce che una fetta crescente di acquirenti stia optando per acquisti ‘cash’, anziché finanziarsi con un mutuo. Le ragioni sono molteplici: i tassi d’interesse elevati rendono meno conveniente l’indebitamento, mentre chi dispone di capitali liquidi preferisce investirli in beni tangibili come il mattone. La domanda di immobili rimane forte, soprattutto in alcune aree metropolitane e turistiche, ma il panorama appare sempre più polarizzato”.
Quali sono i rischi e le opportunità degli investimenti immobiliari in Italia?
“Siamo molto legati a questo tipo di asset class. A livello umano e psicologico, la proprietà di un immobile esercita un fascino particolare: poter vedere, toccare e mostrare il proprio investimento rappresenta un valore aggiunto non indifferente. Tuttavia, non si possono ignorare i rischi connessi. Gli investimenti immobiliari di qualità, che valgano la pena, richiedono spesso capitali molto elevati, contrariamente alla credenza comune secondo la quale, attraverso un mutuo, con la leva, chiunque possa permettersi di entrare nel mercato. In realtà, i prezzi degli immobili, soprattutto nelle grandi città come Milano e nelle zone turistiche, restano alti e spesso fuori portata per chi non dispone di ingenti capitali iniziali. Quindi chi vuole investire nell’immobiliare, per la seconda o terza casa per finalità di investimento, guarda al credito , ovviamente se parliamo di privati, perché oggi si indebiterebbe a tassi molto elevati rispetto al passato.
Come influenzano il mercato immobiliare i tassi di interesse e le normative in continua evoluzione?
“Gli attuali tassi d’interesse, che si mantengono su livelli elevati, sono un altro fattore critico. Anche se potrebbero scendere leggermente nel prossimo futuro, è improbabile che tornino ai livelli storicamente bassi del 1-2% che hanno caratterizzato il decennio passato. Poi sta anche alle banche erogare o meno il mutuo. Non siamo in una situazione di credit crunch, perché chi deve essere finanziato viene finanziato; per altro con i tassi alti, le banche ottengono un guadagno dignitoso,il punto è che oggettivamente una fascia di popolazione importante non è mutuabile.E non solo perché ha avuto problemi di finanziamento. Semplicemente perché il rapporto rata/reddito non rientra nei parametri. Quindi non si tratta di assenza di capitale da investire, ma sono i redditi stagnanti. A questo si aggiunge l’incertezza normativa italiana. Gli immobili sono tali per definizione, non si possono spostare dall’Italia. Una persona che lavora e vive in Italia, può diversificare i propri investimenti, allontanando il ‘rischio paese’. Un investitore privato deve essere in grado di calcolare materialmente la sua rendita, che deve essere del 4-5%, tolto il capitale immobilizzato (prezzo di acquisto, costo dell’agenzia immobiliare, costo notarile più le imposte, costo di rimessa a nuovo eventuale, costo dell’arredamento). È fondamentale, dunque calcolare accuratamente i rendimenti attesi da un investimento immobiliare, prendendo in considerazione non solo i costi di acquisto e le imposte, ma anche i costi futuri di manutenzione, i rischi di insolvenza degli inquilini, le potenziali svalutazioni di mercato e l’adeguamento alle nuove normative ambientali e di sicurezza”.
Qual è l’impatto dei cambiamenti demografici sul mercato immobiliare italiano?
“Un altro fattore che sta incidendo profondamente sul mercato immobiliare italiano è il cambiamento demografico. La diminuzione delle nascite e l’invecchiamento della popolazione rappresentano un problema significativo per il futuro del settore. Dagli anni ’70 ad oggi, il numero di nuovi nati è calato drasticamente, con un record negativo che si raggiunge ogni anno. Questo trend demografico influisce sulla domanda di immobili: con meno giovani che entrano nel mercato, aumenta l’offerta di immobili in vendita, spesso ereditati dalle generazioni precedenti. Va detto che ciascuno dei nuovi nati andrà a ereditare un importante patrimonio immobiliare. Anche coloro che appartengono alla classica classe media. Ecco che subentrano costi fiscali e di manutenzione. L’idea è quella di metterlo a rendita. A chi, se la popolazione diminuisce? Certamente, l’immobile potrà essere messo sul mercato al prezzo dove si incontra domanda e offerta. Con il ricambio generazionale potrebbe generarsi la possibilità di trovare dei prezzi di equilibrio sull’immobile, quelli ai quali anche chi ha un reddito medio può acquistare. Ora assistiamo a un mismatch, al limite della sostenibilità”.
Quanto pesa l’obsolescenza del patrimonio immobiliare italiano sugli investimenti futuri?
“Un ulteriore ostacolo per chi desidera investire in immobili è rappresentato dall’obsolescenza del patrimonio immobiliare italiano. Molti edifici, infatti, non sono adeguati agli standard energetici e ambientali più recenti, il che comporta costi significativi per l’adeguamento alle normative ESG (Environmental, Social, and Governance). Questa situazione genera un surplus di investimenti necessari per rendere gli immobili compatibili con le future direttive europee. In realtà, l’obsolescenza, di per sè, rappresenta un problema ed è da tempo che si cerca di migliorare il patrimonio immobiliare. Nulla di tutto ciò è imprevedibile. Dunque è necessario stabilire un budget, prevedere un accantonamento ad hoc”.
In termini di geografie, come si muiovono gli investimenti?
“La provincia, anche del Nord Italia, è già spopolata e declinante da questo punto di vista. Al netto delle località turistiche dove comunque insiste il fenomeno degli affitti brevi. Chi è in età lavorativa cerca di spostarsi verso Milano. C’è tanta pressione da parte di tutta Italia per vivere lì. Un tema di domanda e offerta. Un eccesso di domanda che si riflette nei prezzi delle case. Per il residenziale, la città più interessante resta dunque Milano. In ogni caso, ci vuole conoscenza del territorio, dei piani urbanistici, capacità di trattativa. Tanti sono gli aspetti che rendono difficile trovare regole auree che valgono per tutti. Valgono valutazioni singole per ciascun immobile e ciascun acquirente”.
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