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IN ITALIA A ROMA E MILANO VI SONO IMMOBILI IN MANO AD OVER 70 PER 500 MILIARDI DI EURO CHE SARANNO OGGETTO DI EREDITA’ .
Case ed eredità, a Roma e Milano 500 miliardi in mano agli over 70
Il mercato. Nelle due città oltre un quinto del patrimonio italiano da 2.720 miliardi.
La mappa dei quartieri: da Parioli a Prati, da Brera a Magenta
È nei quartieri storici delle due maggiori città italiane che si trova lo stock più ricco di appartamenti grandi e preziosi destinato a cambiare proprietario nei prossimi anni.
Da Brera a Magenta a Milano, dai Parioli a Prati a Roma, tra successioni, vendite, frazionamenti e riqualificazioni si apre una nuova fase del mercato residenziale.
L’Italia si prepara a una delle più grandi transizioni patrimoniali della sua storia immobiliare.
Nei prossimi anni milioni di immobili passeranno dalla generazione degli attuali proprietari over 70 a figli e nipoti. La vera trasformazione riguarderà la qualità del patrimonio che arriverà sul mercato: grandi appartamenti costruiti nei decenni passati per famiglie numerose, spesso in palazzi storici, con superfici elevate, caratteristiche architettoniche pregiate e costi di gestione sempre più difficili da sostenere.
Nel complesso sul territorio italiano in mano alla generazione over 70 c’è un valore di 2.720 miliardi di euro, 500 miliardi concentrati solo a Milano e Roma.
Il valore come cambierà? Difficile a dirsi, ma visto il trend dei prezzi nei due capoluoghi le quotazioni nelle zone centrali, e non solo, dovrebbero crescere ancora o perlomeno mantenere l’attuale valore.
Come detto la partita si giocherà soprattutto nelle due principali città italiane perché Milano e Roma rappresentano i due mercati più consistenti a livello di stock immobiliare ma anche i due grandi laboratori del passaggio generazionale.
Nel capoluogo lombardo il valore immobiliare si è concentrato negli ultimi anni raggiungendo livelli record; a Roma sopravvive un patrimonio più ampio di grandi abitazioni storiche rimaste per decenni nelle mani delle stesse famiglie.
Secondo le elaborazioni di Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate e ISTAT il patrimonio real estate delle famiglie italiane vale complessivamente 5.663 miliardi di euro.
Di questa ricchezza, 2.720 miliardi, pari al 48% del totale, sono detenuti da proprietari con oltre 70 anni.
Se si considera anche la fascia tra 51 e 70 anni, che concentra 1.830 miliardi di euro (32,3%), emerge il dato più rilevante: oltre l’80% della ricchezza abitativa italiana è oggi nelle mani di persone con più di 50 anni.
All’opposto, gli under 30 controllano appena 113 miliardi di euro, pari al 2% del patrimonio complessivo.
Una distanza che non riguarda solo il valore economico, ma anche la dimensione degli immobili: le abitazioni degli over 70 hanno una superficie media di circa 92 metri quadrati, contro i 52 metri quadrati delle case possedute dai più giovani.
Dimensioni che cambiano da città a città, e crescono al Sud rispetto la Nord.
A Roma gli over 70 possiedono abitazioni mediamente da 140 metri quadrati, contro i 114 metri quadrati di Milano. Un’eredità legata alla storia urbana della capitale, dove grandi appartamenti in edifici storici hanno attraversato generazioni mantenendo un forte valore patrimoniale.
Il fenomeno assume caratteristiche diverse nelle due città.
A Milano il patrimonio abitativo stimato raggiunge 374,03 miliardi di euro.
Gli over 70 detengono 164,66 miliardi, pari al 44% della ricchezza immobiliare cittadina, mentre la fascia 51-70 anni controlla altri 127,13 miliardi (34%).
Complessivamente, quindi, i proprietari con più di 50 anni possiedono circa il 78% del patrimonio abitativo milanese. La città lombarda presenta però una peculiarità: una quota relativamente più alta di ricchezza detenuta dalla fascia 31-50 anni, pari al 19% del totale, superiore alla media nazionale.
Un dato che riflette la maggiore presenza di professionisti e lavoratori qualificati riusciti ad accedere alla proprietà in un mercato caratterizzato da prezzi molto elevati.
Roma presenta invece una struttura patrimoniale ancora più concentrata nelle generazioni anziane. Il valore complessivo delle abitazioni raggiunge 666,84 miliardi di euro, quasi il doppio rispetto a Milano.
Gli over 70 possiedono 326,78 miliardi, pari al 49% del totale, mentre la fascia 51-70 anni pesa per il 36%.
In altre parole, l’85% della ricchezza immobiliare della capitale appartiene ai proprietari con più di 50 anni.
Ma dove è concentrata quartiere per quartiere questa ricchezza immobiliare? Sempre secondo Scenari Immobiliari a Milano il passaggio generazionale coinvolgerà soprattutto i quartieri dove si è concentrata la ricchezza immobiliare delle famiglie storiche.
Brera, il Quadrilatero della moda, Magenta, Pagano e Conciliazione custodiscono ancora oggi un patrimonio composto da appartamenti di grandi dimensioni, spesso superiori ai 200 metri quadrati, con punte di 300 e 400 metri quadrati, soffitti alti, elementi storici e affacci di pregio.
Sono immobili che rappresentano un segmento molto particolare del mercato: difficili da replicare, ricercati dagli acquirenti di fascia alta, ma anche onerosi da mantenere.
Per molti eredi la scelta sarà tra vendita, frazionamento o riqualificazione. Sono oggetti particolarmente ricercati oggi.
Soprattutto da acquirenti esteri arrivati qui per via della Flat tax, cresciuta negli anni ma per molti ancora decisamente conveniente.
Nei quartieri centrali la domanda di grandi residenze resta sostenuta, grazie proprio all’interesse di manager internazionali, imprenditori e investitori stranieri. Il Municipio 1, che comprende il centro storico milanese, concentra 84,29 miliardi di euro di patrimonio abitativo, pari al 22,5% dell’intero valore cittadino. È inoltre l’area con le abitazioni mediamente più grandi della città, 117 metri quadrati, e con la quota più elevata di ricchezza detenuta dagli over 70: 47,5% del patrimonio municipale, circa 40 miliardi di euro.
La capitale presenta una dinamica ancora più legata alla storia immobiliare. Parioli, Prati, Trieste-Salario, Aventino e il centro storico rappresentano aree dove grandi appartamenti sono rimasti per decenni negli stessi patrimoni familiari. Il Municipio 1, che comprende il centro storico, è il primo polo patrimoniale della città con 94 miliardi di euro di valore abitativo stimato.
Qui gli over 70 detengono il 54% della ricchezza residenziale, oltre 50 miliardi di euro. Il Municipio 2, che comprende Parioli e Salario-Trieste, raggiunge invece 80 miliardi di euro, con superfici medie di 113 metri quadrati e una quota di patrimonio in mano agli ultrasettantenni del 52,9%.
A differenza di Milano, tuttavia, la trasformazione degli immobili risulta più complessa per via dei vincoli urbanistici, della tutela degli edifici storici e dei tempi autorizzativi che possono rallentare frazionamenti o riconversioni.
La graduatoria complessiva dei territori più ricchi conferma la centralità delle aree storiche. Al primo posto c’è il centro storico di Roma con 94 miliardi di euro, seguito dal centro storico di Milano con 84,29 miliardi e dal Municipio 2 romano con 80 miliardi. Questi tre territori concentrano quasi 260 miliardi di euro di patrimonio abitativo.
La prossima fase del mercato immobiliare italiano dipenderà dalla capacità di trasformare questo stock.
Gli eredi dovranno decidere se mantenere, vendere o trasformare immobili spesso progettati per una società diversa da quella attuale. Il passaggio generazionale sarà quindi molto più di un fenomeno familiare.
Sarà un evento economico capace di influenzare prezzi, investimenti e disponibilità di abitazioni nelle principali città italiane.
La casa resta il principale strumento di accumulazione della ricchezza delle famiglie italiane. Nei prossimi decenni sarà anche il principale canale attraverso cui questa ricchezza passerà da una generazione all’altra.
Secondo Banca d’Italia e Istat, alla fine del 2024 la ricchezza netta delle famiglie ammontava a 11.732 miliardi di euro con gli immobili a valere circa 6.300-6.700 miliardi di euro, pari a circa il 58-60% della ricchezza complessiva.
I.S.F.O.A.- Hoschule für Sozialwissenschaften und Management proprio per questo motivo ha cercato di rafforzare il proprio ruolo ed intervento istituzionale accademico creando appositi percorsi di studio specialistici ed unici in Economia Sociale e Sviluppo Territoriale unitamente a momenti di formazione liberi e gratuiti a beneficio della cittadinanza dedicati alla Educazione Finanziaria come quello inaugurato nel mese di Giugno a Desio in Brianza.